导读
在工业园区领域，鼎一持续看好江浙沪地区工业园区类困境资产的投资机会。随着短期疫情冲击结束，后续有望迎来更多的投资机遇。
以下带来的是鼎一在此领域最新的研究报告——《江浙沪地区工业园区研究报告》概要，enjoy！
报告全文请联系鼎一投资机构业务部：
一、国家级开发区经济指标
1.1国家级经济技术开发区
1.1.1全国及江浙沪总体现状
2020年，全国217家国家级经济技术开发区运行良好。地区生产总值11.6万亿元，同比增长6.4%，增幅高于同期全国平均水平（2.3%）4.1个百分点。
与此同时，2020年1-9月，东部107家国家级经开区实现规模以上工业总产值10万亿元，同比增长0.1%。江浙沪地区的国家级经开区在全国范围内地位显著。
截至2021年6月，江苏、浙江、上海分别拥有国家级经济开发技术区27家、22家、9家。根据2020年国家级经济开发区考核结果，江苏国家级经开区在“国考”中整体处于领先地位。从实际利用外资水平和进出口金额来看，江苏省在江浙沪地区仍然遥遥领先，前10名中分别入围3家，体现出江苏经开区对外资吸引力较高。
表1：2020年国家级经开区考核评价结果（江浙沪区域）
1.2 国家级高新技术产业开发区
1.2.1 全国总体现状
2019年，全国169个国家级高新区实现生产总值12.2万亿元，上缴税费1.9万亿元，分别占国内生产总值的12.3%、税收收入的11.8%。
1.2.2 江浙沪主要城市情况
近十年来，江浙沪地区主要城市高新区发展迅速。
从企业数量来看，大致可分为三个梯队。第一梯队是杭州和上海，第二梯队是苏州、无锡、常州，第三梯队是南京和宁波。
图1：2007-2019年江浙沪主要城市高新区企业数（家）
从工业总产值来看，上海在2009-2019年间始终保持一马当先的引领者姿态。截至2019年上海高新区工业总产值12,282亿元，高出第二名南京、第三名杭州两者之和。
图2：2009-2019年江浙沪主要城市高新区企业工业总产值（亿元）
从高新区的企业净利润来看，上海2009-2019年间始终保持绝对领先的地位，期间年复合增速达23%。
图3：2009-2019年江浙沪主要城市高新区企业净利润（亿元）
二、 主要城市产业发展现状及政策导向
2.1 主要城市优势产业
上海目前重点发展集成电路、 机器人、新能源智能汽车、生物医药、新材料、节能环保等战略性新兴产业。南京的四大支柱产业分别是汽车、钢铁、石化新材料和电子信息。苏州重点发展电子信息、装备制造、先进材料、生物医药四大产业。无锡致力于发展数字经济产业，优势产业主要为物联网、集成电路、软件、工业互联网。常州以高端装备产业为主攻方向，聚力发展高端装备、新能源产业。杭州第三产业发达，主导产业以信息服务、文化创意、金融服务、旅游休闲和电子商务等新兴服务业为主。宁波的主导行业主要为石化行业、汽车零部件行业。
2.2 主要城市产业政策导向
上海
2021年，上海市发布《上海市战略性新兴产业和先导产业发展“十四五”规划》。提出要形成“9+X”战略性新兴产业和先导产业发展体系，“9”个战略性新兴产业重点领域包括：集成电路、生物医药、人工智能等三大核心产业，以及新能源汽车、高端装备、航空航天、信息通信、新材料、新兴数字产业等六大重点产业，“X”是指前瞻布局一批面向未来的先导产业，重点布局光子芯片与器件、类脑智能等先导产业。
南京
“十四五”期间，南京市将构建“125雁阵式”产业集群——到2025年，软件和信息服务产业链规模达到万亿元，新医药与生命健康、人工智能2条产业链规模达到5000亿元，新能源汽车、集成电路、智能电网、轨道交通、智能制造装备等5条产业链整体实力进入全国前列。
苏州
苏州新兴产业发展迅猛，是未来经济重要增长点。2020年上半年，苏州生物医药、新一代信息技术、纳米技术、人工智能四大核心产业的总产值已经突破4,500亿，占苏州工业总产值的23%。
无锡
无锡未来将着力打造物联网、集成电路、生物医药、汽车及零部件、高端软件等九个超千亿元集群。
常州
“十四五”期间，常州将重点发展智能制造装备、农业和工程机械、轨道交通、新型电力装备等，建成全国有影响力的太阳能光伏产业基地和新材料创新应用示范高地。
杭州
“十四五计划”中杭州将重点发展九大标志性产业链，包括视觉智能（数字安防）、智能计算、智能家居、智能装备、集成电路、网络通信等领域。在做强数字经济之时，杭州也在重点推进现代纺织与时尚、节能与新能源汽车，生物医药与健康等制造业。
宁波
宁波“十四五”期间，将着力发展石化新材料、新能源汽车零部件、光学电子等产业。
三、 主要城市工业用地规划
3.1 主要城市工业用地现状
上海
上海工业用地主要存在的问题为总量有限、用地结构不合理、用地绩效差距大。
针对上述问题，上海已提出要实现低效建设用地减量，工业用地占其中的较大部分，并使土地利用绩效水平不断提高。
苏州
苏州工业用地目前主要存在土地利用效益低、集聚度低问题。
针对上述两点问题，苏州一方面精准供地、“以地招商”，另一方面鼓励新上市、存量工业用地提高容积率。
3.2 主要城市工业用地供应变化
3.2.1 上海
上级政府对建设用地总量的控制是新增工业用地总面积下降最主要的原因，尤其是在2014年，上海市政府提出建设用地负增长的目标江浙沪是指哪些地方，包括增减挂钩、以减定增等。
图4：2014年以来上海工业用地供应明显减少，近年来有所回升（万平米）
图5：2015年以来上海工业用地挂牌价格波动下行，2021年有所回升（元/平米）
图6：上海历史上更新过2次基准地价，工业用地级别从八级增加至十级（元/平米）
2020年1月1日上海基准地价更新。相比2013版基准地价江浙沪是指哪些地方，三级、七至九级有小幅下滑。工业用地主要以环线为划分依据。
3.2.2 南京
图7：南京近5年工业用地供应面积回落至327万平米左右
图8：南京近5年工业用地挂牌价格基本稳定，2021年有所上升（元/平米）
图9：南京更新过6次基准地价，2018年调低，2019年回升至往年水平（元/平米）
3.2.3 苏州
近20年来，苏州的工业用地供应在2011年达到5万亩左右的高点后，总体呈下降趋势。近年来维持在每年2万亩上下，供应量占比也从2010年的55%下降到近年来的30%左右。目前苏州工业用地供给和退出量基本持平，工业用地总量基本稳定在了115万亩左右。
图10：苏州工业用地供应近年保持至1300万平米上下
图11：2017年以来苏州工业用地供应价格呈下降趋势（元/平米）
图12：苏州更新过4次基准地价，2017年调高，2021年一二级小幅调高（元/平米）
3.2.4 无锡
无锡从2011年后的近十年工业用地供应面积总体呈下降趋势，其中2017-2020年累计拆除改造低效用地6.81万亩，新增工业用地的84%均为原低效用地再出让。近3年的年均供应面积在500万平方米左右。
图13：2018-2021年无锡工业用地供应面积明显收紧（万平米）
图14：2015年以来无锡工业用地供应价格基本保持至330元/平米上下
图15：无锡基准地价历史上有6次更新，2019年最新基准地价大幅调低（元/平米）
3.2.5 常州
图16：2016年以来常州工业用地供应面积增长较快，2021年有所回落（万平米）
图17：2016年以来常州工业用地挂牌价格平缓上升（元/平米）
图18：常州基准地价历史上更新过3次，2017年工业用地从四级减少到三级，整体变化幅度不大（元/平米）
3.2.6 杭州
图19：2016年以来杭州工业用地供应面积不断增长（万平米）
图20：2016年以来杭州工业用地挂牌价格不断攀升，2021年开始回落（元/平米）
图21：杭州基准地价调整过1次，工业用地分级从八级增加到十二级（元/平米）
3.2.7 宁波
图22：2018-2020年宁波工业用地供应面积周期性变化，2018达近高点后逐渐下探（万平米）
图23：2018-2021年宁波工业用地挂牌价格逐步增长（元/平米）
图24：宁波基准地价历史上更新过1次，大幅上调了所有级别工业用地价格（元/平米）
相较于2006版，2015版基准地价工业用地分类级别数量从十级调整为八级，每一级别工业用地价格进行了不同程度的上调，具体表现为一级价格2,193元/平方米，同比上涨129.2%；二级价格1546元/平方米，同比上涨105.0%；三级价格1,366元/平方米，同比上涨116.5%；四级价格1,027元/平方米，同比上涨100.2%；五级、六级、七级、八级价格分别为875元/平方米、713元/平方米、617元/平方米、450元/平方米，增幅分别为86.6% 、65.8%、69.5%、32.7%，平均增幅超过88%。
3.3 主要城市工业用地政策及规划
3.3.1 上海
上海自2004年起按年度发布产业用地指南，适用于新增项目用地评估、存量项目技术改造及调整评估区域产业发展。针对不同产业项目，对容积率、固定资产投资强度、土地产出率、土地税收产出率四项用地指标进行了相关规定。各项指标，按照均值、控制值、推荐值、调整值进行严格控制。
表2：上海产业用地指南多维度经济指标评估
节约集约利用土地，盘活存量已成为上海未来拓展发展空间的主要方向，包括对郊区土地恢复耕地或生态功能，同时为必要的制造业发展保有空间；核心区域则增加容积率，提高土地利用绩效。
3.3.2 南京
总规模上，南京市提出确保“十四五”末全市工业用地总规模不低于300平方公里。在全市范围内统筹划定产业园区、城市型产业社区、城镇型产业社区、零星工业用地等“三级四类”工业用地保护线，推动实现产业发展空间精准配置。开发政策上，对提高土地利用率的做法给予政策支持。
3.3.3 苏州
苏州早在2017年就开始允许区域内新供应的工业用地采用弹性年期出让或者“先租后让”的方式供地。其中弹性出让年期以5年为单位，合理设定10年、15年、20年等出让年限，一般不超过30年，“先租后让”的租赁期一般不超过5年。
为鼓励提高土地利用率，在政策上先后于2015年和2017年给予支持。
3.3.4 无锡
在项目准入环节，2020年以来无锡市实行“准入有底线、评审有标准、区域有特色”的工业项目综合评审机制，除民生保障类以外的工业项目均需进行综合打分，优选精选工业项目。
通过实现从项目筛选，资源配置，到监管考核的全链闭合管理，形成“优质项目有标准高效产出有保障”的良性循环，促进工业用地节约集约高效利用。
3.3.5 常州
近年来常州持续推进工业企业用地增效行动。根据亩均效益，在精准评价基础上，把工业企业分成A、B、C、D、T五类。针对低效用地企业，全面梳理发展现状、低效成因等情况，
“十三五”期间，常州市新供国有建设用地中，存量建设用地比率达到75%。
3.3.6 杭州
近年来，杭州坚持“亩均论英雄”，全面落实建设项目用地“增存挂钩”，土地节约集约利用水平显著提高。
杭州工业用地近年来价格上涨较快，2020年5月，杭州在全国率先实行工业用地“控地价、竞贡献”出让模式，即地价控制在一定区间，到达上限后，竞亩均年税收，投报亩均年税收高者竞得土地。只要符合投资建设要点的企业，都可以参与竞买，不用在报名前到属地获取竞买资格，为广大中小型企业提供更平等更自由的竞争机会和空间。
杭州市人民政府办公厅印发《关于试行工业用地市场化配置的通知》，明确实行分类供地，工业用地分为招商引资保障类用地、扶持做大做强类用地和市场充分竞争类用地，并且市场充分竞争类用地的供应面积占年度工业用地出让面积的比例不低于40%。
3.3.7 宁波
宁波的工业用地指标投放以总量控制、增量递减和存量优化为指导方向，在充分研析现状工业用地空间资源分布特征的基础上，构建了以存量开发控制为核心、增量集聚引导与存量开发更新共存的 “1+2+4”空间管控框架，使工业用地空间资源的整合与管控围绕“集聚 + 更新”两大核心，重点解决增量集聚引导和存量开发控制两个方面的问题，并通过“划线—定级—立标准”的路径进行管控 。
图25：宁波四类土地管控框架
宁波市“亩均论英雄”评价主体实施差别化电价。政策将通过用地、用能、排污、税费、创新、金融等6个方面对企业进行差别化资源要素配置。
四、 总结
总体来看，经过十余年的高速发展，江浙沪地区工业园区的经济体量和产业活力在全国范围内已具有举足轻重的地位。区域内的重点城市已基本形成各自的优势产业集群，并且互相之间也有较好的产业互补。同时，近年来各重点城市大多开始推进从高速发展向高质量、高附加值发展的转变，而这主要从产业导向和供地政策两方面展开。一方面大力支持高新技术、前沿科技产业的落地并为其提供更好的服务，另一方面压缩新增工业土地供应，提高存量土地的使用效率，从而更好地适应未来的产业竞争格局，而这也为存量工业园区的盘活带来了更多的投资机遇。
———END———
限 时 特 惠： 本站每日持续更新海量各大内部创业教程，永久会员只需99元，全站资源免费下载 点击查看详情
站 长 微 信： nanadh666
