有“先见之明”的网友，早在2017年起就开始提前还款，如今月供只剩很少一点。“两点体会，一是提前还款=强制储蓄，二是房贷千万要留一点，抵扣个税用。” 他的经验之谈，引来了7000多个点赞。
“感觉办房贷时受到的礼遇，还贷时也需返还给银行。”另一名网友感叹道，去农行提前还贷，要收取3个月利息作为违约金，还要提前一个月预约。
2020年，小林加入了买房大军。彼时，房价高、利率高、审批难的情景，他还历历在目。如今，虽然还没交房，但小林所在的业主群里已不时有人讨论提前还款的事。“我是在四川工行贷的款，5.83%的利率，上浮了118个基点。今年2月调了一次，也不过降到5.78%。”小林告诉《每日经济新闻》记者，利率居高不下，加上理财产品收益率不断下行，自己也动了将手中闲置资金用于提前还款的心思。
但是业主群里邻居们的讨论，也实时播报着提前还款可能会遇到的一些别的情况。“有邻居在股份制银行办的按揭，打电话问了，说可以多次部分提前还，也可以一次结清，但是，年限不能改。”小林说，这位邻居本来想缩短还款年限，但被银行拒绝。
还有邻居了解到，某股份制银行提前还款，只能还“10的倍数”，即“只能10万、20万、30万这么还” 。而某国有银行，则对提前还款金额下限和次数作出限制，“最少还5000元，每年最多只能还一次，并且要违约金”。
LPR基准利率的屡次下调，也使得站在房价与利率高点的购房人心里开始权衡利弊。
在小林的业主群里，有人用另一套房子抵押贷款，5.75%的利率，结清了这套6.125%利率的房子，现在重新购置改善房，利率只有4.25%。“换房子的同时又调了利率，压力瞬间小很多。”
“下个月准备把按揭贷款还了，2019年底贷的款，利率6.3%。”8月22日看到LPR报价再次下调后，一位三年前购入房产的小东立刻动了提前还贷的念头。
小东算了一下，先还掉230万元的剩余贷款，然后办理抵押，又能贷出330万元，“利率才3.6%，就算加上1个点的贷款手续费，也划算。”
房贷利率大幅下行，较高点下降超1个百分点
房地产市场的持续调整下，购房者对买房态度更为谨慎。据国家统计局7月15日发布的数据，2022年上半年，商品房销售面积、销售额同比分别下降22.2%、28.9%。
同时，个人住房贷款规模扩张速度也越来越慢。近年来，个人住房贷款余额虽一直保持正增长，但增速不断趋缓。尤其在2022年二季度末，个人住房贷款余额虽达到38.86万亿元的峰值，但同比仅增长了6.2%，创近年来新低。
分季度看，个人住房贷款增量显著回落。今年第一季度，新增个人住房贷款5200亿元，为去年同期四成；第二季度增量进一步收窄，为200亿元，去年同期则为9100亿元。
伴随而至的，则是个人住房贷款利率的悄然下行。
央行各季度发布的《中国货币政策执行报告》显示，2017年6月，金融机构新发放的个人住房贷款加权平均利率为4.69%。自2017年9月起，新发放的个人房贷平均利率快速走高，一直保持在5%以上，于2018年9月升至5.75%，达到近年来峰值，而后虽有所回落，但仍基本在5.33%以上高位。
今年年中开始，住房贷款利率发生明显变化。2021年12月及2022年3月，新发放的个人房贷平均利率高居不下，分别为5.63%、5.49%。但当时间来到2022年6月，新发放的个人房贷平均利率突然掉头向下，猛然降至4.62%——不但为近五年来最低，也是继2017年9月以来首次回落到5%以下区间。
房贷利率的整体下降，一方面是受与房贷利率有关的5年期以上LPR（贷款市场报价利率）下调影响，另一方面也与住房信贷政策调整有关。
根据目前贷款规则，新发放的商业性个人住房贷款利率是以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成，通常1年调整一次。今年以来，5年期以上LPR已进行了三次下调，累计下调35个基点。
今年1月20日及5月20日，5年期以上LPR曾分别由此前的4.65%下调至4.6%、4.45%。同时，5月份，央行、银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，宣布将个人首套住房商贷利率下限调减20个基点。
就在8月22日，央行发布了最新的LPR数据，5年期以上LPR再次下调15个基点，降至4.3%，再次刷新自2019年10月LPR与新发放个人商业房贷挂钩以来5年期以上LPR报价下限。
房贷利率的下降，在利好新进购房者尤其是刚需购房者的同时，也令之前房贷利率“高位站岗”的贷款人们心中五味杂陈。
是否应该提前还贷，我该如何判断？
对于数年前的贷款人来说，眼看当下低得多的房贷利率，难免心意难平。然而，提前还贷是否就一定划算？哪些人群适合提前还贷？
小林是一名金融从业人员，有数年理财投资经验，刚毕业那几年，年轻气盛，无债一身轻，手中的闲置资金多配置于股票等高风险投资。
“当时买在了房价和利率的高点，买房之后，一下子负担重了，风险承受能力也下降了。”他对《每日经济新闻》记者说道，出于降低投资风险的考虑，他精挑细选了一款货币基金型的银行理财，将手中的闲置资金投了进去。
然而，眼见这款理财产品年化收益率从最初的4%以上，降至目前的3%出头，与“高高在上”的房贷利率渐行渐远，小林仔细考虑一番，决定将这部分理财资金赎回，提前还房贷。“找了一大圈，没找到稳健一些又能跑赢房贷利率的理财产品，索性先还一半房贷，降降杠杆。”小林已经收到了银行审批通过的短信，就等着扣款了。对他来说，这次提前还款，相对于当下所能接受风险水平的投资渠道，无疑是“收益更高的理财方式”。
纵观当前的银行理财市场，以国有大行为例，较为灵活的T+1理财收益率大多在2%到3%之间，一年期定期理财收益率大多在3%到4%之间，与最新调整的5年期以上LPR利率接近，低于大多数前几年购房者的房贷利率。当然也有个别收益率在5%以上的理财。
普益标准数据显示，2022年8月20日至8月26日在售的2576款公募净值型理财产品中，平均成立以来年化收益率为3.29%。从投资性质来看，现金管理型、固定收益类、混合类产品平均成立以来年化收益率分别为1.25%、 3.68%和1.7%。
2022年上半年到期的披露了业绩比较基准的12380只封闭式产品中，有近1200只产品到期收益未达业绩比较基准线。近期部分银行理财子公司也下调了理财产品的业绩比较基准。
也有相反的例子。互联网从业者小金2016年就在成都买了房，彼时房价温和得多，贷款利率也仅为4%，是基准利率的85折，目前他的月供只有一千余元。
“要是还进去想再贷出来就没门了。假如有投资机会，我这个贷款利率也只比银行五年定期存款利率多付了一个多点。”小金对《每日经济新闻》记者透露，自己原本也有提前还款的打算，不过根据贷款合同，提前还款要收取3~6个月的罚息。经过权衡，他打算放弃提前还款，将闲置资金用于理财。
他的理财观念偏稳健，采用当下年轻人热捧的一种攒钱方式——滚动式定存。“一个一年（定存），一个两年，一个三年。然后一年到期转三年，这样一来，以后每年都会到期一个三年定存。”他介绍了自己最安全的攒钱“阵法”。
除了银行定存，互联网理财也没落下。他开通了一款“52周攒钱”计划，首周存入10元，以后每一周存入额递增10元，坚持52周，能攒13780元。
由上面的例子可见，不是所有的人都适合提前还贷。对于购房者而言，提前还贷或许是一道“数学题”。
何谓“数学题”？即把握住唯一金标准：房贷利率VS投资收益率，来判断是否适合提前还贷。
具体来说：
如果房贷利率居于高位，浮动基点加成较高，达到5%甚至6%的水平，而在自身风险承受能力和偏好范围内，没有达到或超过房贷利率水平的理财方式，那么就可以考虑提前还款。
反之，如果房贷利率较低，甚至在LPR的基础上下浮，有利率水平相近的理财方式可以选择，或是想要留有一些闲置资金在手中，以备不时之需，“手有余粮，心中不慌”，还款压力也不大的话，则可以结合自身情况，理性考虑是否提前还款，而非“盲从”潮流。
误区：这些流传的“科普”不靠谱
“等额本金30年，第7年提前还清最好”……类似的说法，你是否有些耳熟？
在各大网络平台上，关于提前还款的讨论热度居高不下，也衍生出很多言之凿凿的“科普”。
例如，是否提前还款要看还款方式，还要看已还款时间的长短？部分提前还款还的是本金还是利息？这些五花八门的所谓“科普”，有些其实并不靠谱。
上面这张截图，便是网络中流传甚广的“科普”之一。其中既有正确的说法，如不同还款方式的特点等，但也有经不起推敲的误导之处，比如关于提前还贷最佳时间点的说法。
具体来看，其宣称“最划算”的提前还款时间节点为：
等额本金20年，第五年提前还清；
等额本金30年，第七年提前还清；
等额本息20年，第六年提前还清；
等额本息30年，第八年提前还清。
果真如此吗？我们先了解一下等额本息和等额本金这两种还款方式。
每个月的还款金额（本金+利息）相等。将贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
它的优点是方便安排收支，还款“省事”，适合收入处于较稳定状态的借款人。缺点则在于，在每期还款金额中，前期本金占比较小，后期本金占比逐渐增大。总体计算下来，利息总支出高于等额本金还款方式。
每个月还款金额不相等，一直在递减。其中本金一样，利息在逐月减少，还的利息是剩余贷款在该月所产生的利息。
这种方式的优点是比等额本息省利息。同时它也有缺点，即在还款前期，还款金额更多，还款压力更大。
那么，在不考虑提前还贷手续费等其他成本的前提下，真的存在孰更“划算”吗？
让我们先顺着“等额本金20年第五年还清最划算”“等额本息20年第六年还清最划算”的说法，去探探究竟。
假设有一笔贷款，“贷款金额100万、期限20年（240期）、利率6%”，通过计算，可以看到，等额本息还款方式下，贷款20年的本息合计为171.94万元；等额本金下，贷款20年的本息合计160.25万元。
先看看等额本金还款方式下，提前还清贷款的相关数据。
根据“等额本金20年第五年还清最划算”的说法，除了号称“最划算”的第5年外，我们另外选取第3年初、第9年初、第17年初这3个时间作为还款时间点，以此观察在不同时间节点提前还清贷款的资金变化情况。
如下图所示，通过计算，一笔“期限20年、年利率6%”的100万元贷款，采用等额本金还款方式，如果分别在第3年初、第5年初、第9年初、第17年初，提前还清所有剩余贷款，那么相较按期还清，将分别减少支出48.83万元、38.60万元、21.75万元、2.45万元。
提前还清贷款，居然可以“省”下这么大一笔钱，是不是觉得很“划算”呢？别急，让我们再看另外一张表格。
如上图所示，年利率为6%、贷款期限为20年的100万贷款本金，经过前期等额本金方式还款，在第3年初、第5年初、第9年初、第17年初这四个时间节点，剩余本金分别为90万元、80万元、60万元、20万元——这也是购房者计划提前还清的金额。
倘若这些剩余本金不还掉，那么购房者在接下来的合同期限内，将按照等额本金的还款方式，以现行的“每月应还利息=每月剩余本金×月利率0.5%”的计息方式，向银行继续支付利息。
同样，通过每期还款金额明细表，可以计算出，自上述四个时间节点起，直至按期全部还完，应付利息总额将分别为48.83万元、38.60万元、21.75万元、2.45万元。
这四个数字是不是很眼熟呢？是的，正与前述提到的提前还清贷款所“节省”下的资金金额相一致。
这样的情况，在等额本息还款方式下也会出现吗？接着往下看。
在等额本息还款方式下，我们也选取了所谓“最划算”的第6年初以及其前后的第2年初、第11年初、第16年初这4个时间点，并算出了在这4个不同时间节点提前还清贷款所需要的资金成本。
如下图所示，一笔“期限20年、年利率6%”的100万元贷款，采用等额本息还款方式，如果分别在第2年初、第6年初、第11年初、第16年初，提前还清所有剩余贷款，那么相较按期还清，将分别减少支出66.02万元、44.06万元、21.44万元、5.93万元。
再看下面这张图示，年利率为6%、贷款期限为20年的100万贷款本金，经过前期等额本息方式还款，在第2年初、第6年初、第11年初、第16年初这四个时间节点，剩余本金分别为97.33万元、84.90万元、64.53万元、37.06万元。
同样，如果这些剩余的本金不还，那么购房者也将按照等额本息还款方式，以“每月应还利息=每月剩余本金×月利率0.5%”的计息方式，继续向银行支付利息，所对应的未来应付利息总额分别为66.02万元、44.06万元、21.44万元、5.93万元。
发现了吗，这四个数据，也都与前述的提前还清贷款后较按期还清少支出的金额相吻合。
经过上面的举例分析，我们可以看清这样一个事实：无论什么时候还清贷款，“节约”下来的利息，其实都只是当前剩余本金在未来应付利息的总和，与你重新贷一笔同金额贷款所需负担的利息是完全一样的。
这一结论，也同样适用于去认清“等额本金30年第七年还清最划算”“等额本息30年第八年还清最划算”等这类“科普”的本质。
因此，是否提前还款，只与你本身的资金及其投资收益率有关，而与还款方式、已偿还时间无关——只有“最合适”，没有“最划算”。
对于以上“科普”，每经记者也咨询了某国有银行住房贷款中心经理，他表示，“有闲钱就还最划算。”
该经理同时透露，今年以来，有很多客户办理还款方式变更业务，即等额本金转等额本息，或等额本息转等额本金，“以前金额较小的，比较好改，现在大金额一般不作更改，客户如果还款压力大，我们也要适当‘卡’一下，控制风险。除非客户提供收入配流水，有足够的还款保障。”
他表示，对于提前偿还部分贷款的客户而言，有如下图所示的两种选择：
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