预约直播,干货比文章还多

1. 深圳湾豪宅过去几年被炒的太高了。

深圳湾所谓豪宅片区房子的最大问题,不是未来继续阴跌,而是过去十年涨太多了。

比如卓越维港的一套房子,前年最高可以卖4000万,现在卖家割肉3000万出头,血亏1000万,是不是感觉很心疼, 但是卖家当年2010年开盘时候买的一手房,只花了600多万。你还会觉得跌太凶了么。卖家含泪割肉血赚4倍离场;哦不,如果加上首付三倍杠杆,血赚12倍,你还会同情卖家割肉了么。

所以真正值得遗憾是前几年高位上车的深圳湾新业主们。而老业主们就算房价继续跌,依然是赚的。

很多投资客被套的最大问题,就是投资认知太低,他们信誓旦旦的告诉你,所有深圳的富人,乃至全国的富人都喜欢深圳湾,深圳湾地段绝对稀缺,所以价格只会涨不会跌,所谓供求关系绝对紧张理论。

他们只是学到了投资最基础的第一层,却没有学到第二层,那就是再好的资产也要有合理的价格。投资的本质不是卖优质资产,而是用便宜的价格买优质资产;记住,核心不是优质,核心是便宜。

当一个金融资产短时间被炒到估值过高,那么暴跌才是宿命,而且要超跌,才能迎来反转。因为需要把之前没有跌到位的价格,一次都给补上。这是金融资产的常识逻辑。

有某知名房产专家在短视频里,信誓旦旦的劝业主们说,2023年和2024年都不要卖房,因为现在横有多长,未来竖有多高;意思就是现在横盘越久,未来暴涨越多。

呵呵,其实这个专家说的没错,只是他说反了,真实的情况是过去竖有多高,现在横有多长。可惜,听了话的业主们,错过了前两年逃顶的最好时候。

当周期开始反转的时候,误以为自己是投资镰刀的人,就已经变成了被收割的韭菜。

2. 深圳湾房子的租售比低到令人发指。

按照租金回报率,全球一线城市的房子,比如东京,香港,新加坡,纽约伦敦等,租金回报率的平均值是5%,这是合理的,因为如果超过5%,租客觉得买房比租房更划算; 而如果低于3%,就一定是租房比买房更划算。 而中国一线城市的住宅租金回报率不会超过2%,深圳湾更低,因为地段虽好但房子旧了,一套3000万的房子,一个月租金不会超过3万,租金回报1%出头。

房子也是金融资产,和股票一样,租金才是反应最真实的市场购买力,所以深圳湾的房子估值过高了。

有人反驳说,你说香港的房子也贵呀,但是人家平均收入是深圳三倍呀,租金也是差不多深圳三倍。现在香港的二手房还在跌,一手房还在降价促销,租金回报率都要超过5%了;深圳房子租金不涨,租售比这么低,那凭什么还这么贵呢。难道深圳城市的能级比香港要高?

深圳湾的房价,从20万一平米,跌到目前15万一平米,未来哪怕跌到10万一平米,租售比也就3个点呀,很合理呀。

3. 豪宅只是抗跌,但一定会补跌。

深圳湾的房子距离2022年高点已经整体跌了两三成吧。但是在我看来还没有跌到位,因为如果当年同样时间买入,深圳南山其他片区的刚需改善楼盘已经至少跌没三成首付,且还欠银行负债。而深圳湾的房子,还远没有亏完首付,最多就是高点回撤而已,还有下跌空间。

有人反驳说,说豪宅市场和刚需改善市场是不一样的。豪宅片区会有独立行情。

我又呵呵了,没啥不一样,涨的时候豪宅领涨,普宅跟涨;跌的时候普宅先跌,豪宅市场虽然有钱人多,但凭什么不跟跌呢。豪宅只是抗跌,但一定会补跌,这是经济规律。

而且豪宅比普宅跌的晚,还有一个原因是豪宅的杠杆低,不能像普宅一样贷很多款,毕竟豪宅评估价会比市场价低很多,所以豪宅抗跌。

你没发现深圳湾的富人,都开始过苦日子了,深圳湾一号楼下的高档餐厅,都快倒闭了。我那天晚上想去好久没去的louge小酌,发现人家已经关闭半年了,旁边的日料店也关了,倒是附近的重庆小面,生意还在苦苦支撑。

4. 深圳湾的房价,还能涨回来么。

我这两天和深圳湾的中介们聊,这段时间成交量很低,本质原因就是卖家的心里预期已经跌要骂娘了,说爱买不买吧,我不卖了。而买家因为也预期房价可能要继续跌,所以一定要有捡一个大漏的心态,一上来先砍500万。

只是,目前的行情,时间是买家的朋友,是卖家的敌人,大概率卖家还是会妥协,只要小区里有一个人跳价卖了,比如因为经营贷要到期,哦对了,2021年是经营贷的高峰期,也就是2024年是还贷的高峰期,会有人绷不住要必须卖房的。

有人反驳说:美联储降息之日,就是中国房价上涨之时候;这个观点现在很流行,但可惜很片面。

第一美联储降息,又不是一次性全降完了,美债收益率依然很香,没有资金汹涌出走这么夸张;第二美元虽然降息了,但是日元开始升息了呀,日元升息虹吸全球资本的能力,可不会比美元差很多。第三,中国虽然有了降利率的空间,但可以延缓,但并不表示能彻底扭转房子的债务周期。

具体关于货币周期和金融资产价格的关系,已经写在之前文章里,认真看看,会明白为什么会是现在这个行情。

深圳这座城市真的很好,深圳湾真的很稀缺,深圳湾的房子资产真的很值得珍藏,让子弹再飞一飞,等深圳湾的资产泡沫挤得差不多了,我们再入场也不迟。

具体什么时候抄底,还要结合看具体的财政政策和货币政策,加我工作微信吧,不要错过第一时间信息。

下周一晚上八点,预约直播,讲讲投资认知和未来的方向判断。

———END———
限 时 特 惠: 本站每日持续更新海量各大内部创业教程,永久会员只需109元,全站资源免费下载 点击查看详情
站 长 微 信: nanadh666

声明:1、本内容转载于网络,版权归原作者所有!2、本站仅提供信息存储空间服务,不拥有所有权,不承担相关法律责任。3、本内容若侵犯到你的版权利益,请联系我们,会尽快给予删除处理!