(本文转载自公众号层楼,作者江公子,凤凰网房产已获授权)
01
毫无悬念，杭州二手房成交量又缩水了。
相比5月的6998套，6月杭州市区总共才卖了4914套，环比跌去3成。
成交虽少，可排名前列的小区，还是熟悉的名字。
不过，也有些许新变化。比如，交付长达17年的绿城春江花月，6月以7套网签，排名第37位。
实际成交还不止。中介说单这两个月，已知的就卖了16套。
明明前两年，春江花月还是楼市里的小透明。每个月也就1-2套网签，最多的一个月也不过4套。
在崇尚“打新”的杭州，又遇上二手市场低迷，春江花月为何能逆势飘红？
论次新度，不及上品、侯潮府等次新房；论产品，主力三房两卫、得房率一般，户型还不是时下流行的“薄透款”，可偏偏，成交量力压南星一众次新房。
就连“头牌”的滨江园、壹品（近90天分别成交6套、3套），都望尘莫及。
02
掰着脚指头也能猜到，春江花月的翻红，离不开价格的“神助攻”。
确实，价格是真便宜。两房户型，单价便宜的才5万出头；一线沿江的小高层，成交单价也不过8万3上下。
相比动辄十几万一平的滨江园、壹品等，春江花月几乎“腰斩”。
中介说，现在在卖的价格，差不多跟2019年持平。
可这仅是小范围内的对比，放眼杭州城，春江花月的入门门槛并不算低。
网签数据显示，近两个月主力成交的，是150-160㎡的三房两卫，5万多的两房一卫，占比不到三分之一。
虽然150-160㎡的单价也不贵，便宜的6万多就能买到，可毕竟户型大，总价仍需上千万。
斥资上千万，买一套已有17年“熟龄”的老旧大，与主流购房观多少有些不符。
03
带着疑问与好奇，我实地去跑了趟。
车行至之江路与姚江路交叉口，那大片浅黄色瓷砖外立面的建筑群，便是绿城春江花月，一看便透着浓烈的岁月感。
走进小区，第一观感并不佳，因为小区人车不分流。再往里，却是另一番景色，葱郁的绿植，不少已长到三四层楼的高度，一看就是细心维护的成果。
整盘总建面约48万㎡，共33幢建筑，有高层、小高层，还有公寓。园区内还配有约3万㎡的大型市政花园，比这两年豆腐块大小的小区，逛着有趣多了。
虽然是2005年前后开发的小区，可会所、泳池、篮球场、网球场、健身房、商业街无一不有。就连底层也是全架空，约有3.9米高。
只是年头久了，设施设备不及新交付小区。
前后参观了四五套在售的二手房，每套得房率都不高。不过并不意外，毕竟是绿城早年开发的产品，更多注重外在。
像是115㎡，只能做两房一卫，且有几个户型格外怪异；主力的150-160㎡，也就只能做三房两卫，想改个四房都难。因为交付时间长，买家买入还要考虑重新装修。
一般像春江花月这样上了年头的小区，同小区内以小换大，给子女买房，又或是业主的亲朋好友来买房的，占大头。
一来，住习惯了，懒得折腾；二来，同小区置换更加熟悉，不用担心买贵了。
我一朋友，父母常年住春江花月，也给他在同小区买了套二手房。一碗汤的距离，既不干扰，又能互相照应。
04
不过，今年以来，之江、滨江一带的改善家庭，跑来买房的特别多。
他们大多是卖掉先前自住的房子，置换到春江花月。
“春江花月房龄再怎么老旧，毕竟是南星桥，这地段说出去起码不丢面儿，还有绿城做背书。”经纪人小姚说。
虽说1000万是笔巨款，可就现在的杭州，要想买到称心如意的房子并不容易。
看得上的新房，动辄拼社保摇号；随到随买的，地段、配套又差强人意，还得等上两三年才能交付。
改善不比刚需。刚需买房逻辑简单粗暴，在可承受的范围内，只要能上车就行。改善不一样，买过一次甚至更多次房的他们，需求更多。
1000万落在南星桥，也就只能买得起金隅学府、钱江御府等次等次新小三房（89㎡）。
虚荣心满足了，名校学区也实现了，可一家人得窝在那么小的空间里，6年、9年、甚至更长，实在憋屈。
春江花月150-160㎡的户型格局，得房率虽不尽如人意，起码做到了三房两卫，且每个房间尺度都不小，住起来不会太局促。
出了小区200米，就是地铁4、5号线南星桥换乘站E口。对口的凤凰小学虽然一般，可初中跟滨江园等一样，都是杭州中学。
分配生政策后，菜小 强中的组合，更受家长们青睐。
除了房龄老旧、升值潜力一般，实在想不出改善还有什么拒绝春江花月的理由。
05
其实，早在2020年，江对岸的白金海岸、春江时代等“老旧大”，也曾迎来一波成交高峰。
不过那时，量价齐涨更多是倚仗单边上涨的楼市行情，现在不一样。
春江花月的快速走量，侧面反应了，杭州楼市的两极分化。
“打新”、“高价次新房”依然是楼市主流，但回归居住本身，正成为大众的新选择。这在浮躁的杭州，无疑是一大进步。
当然，春江花月能在下行的市场中稳住成交量，除了价格优势，更多还是产品魅力。
但凡地段好、产品优秀的房子，不论十年、还是二十年，不论市场行情好差，依然不缺受众。
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