一边是“一家小店3年易主11次”
一边是“一个普通门脸儿房转让费喊到25万元”
周末下午的南锣鼓巷，热闹的气氛中透出几分安逸和闲适。三三两两的游客从一家家小店门前经过，不时停下来端起相机，对着某家酒吧漆迹斑驳的窗框按动快门；又或者走进挂着五花八门手工制品的店铺里，操着英语、法语、日语还有粤语，和店员们讨价还价。
咖啡馆里，女孩们一边啜饮着手中的饮料，一边低声闲聊着。透过窗户，可以看见胡同把角儿，一位不知名的画家正在那儿临摹街景；不远处，一只名叫“赵小钱”的狗，规规矩矩地蹲坐在主人家的店门口，面前挂着个“寻找女友”的广告牌，目光慵懒地打量着来来往往的人们。
南锣鼓巷这些年来的变化，熊福荣全都看在眼里。当初这个美籍华人搬到附近居住，经常来这儿吃5元钱一碗的盖浇饭，或者找个老头花六七元钱剃头。后来他和朋友合开了一家小店，做服饰和咖啡生意。小店名叫“NLGX”，就是“南锣鼓巷”的汉语拼音缩写。
冬天刚过去，熊福荣坐在自家小店二楼露天平台向下俯瞰，他忽然发现了一个那些偶尔光顾这里的游客不会注意到的细节：邻近的那些店铺不知何时已经变了脸，“房子还在，老板换了。”
老板们来去像走马灯
设计师蒋立德绘制的南锣鼓巷地图，在去年初便停止了更新。蒋立德是熊福荣的生意合伙人，也是这里很多店铺的常客。“这条胡同变化太快了，你还来不及把新的店铺加进去，它就可能已经不存在了。”
这张地图上一共标注了95家店铺，一年之后已经有23家店铺消失不见，其中不乏“当地时间咖啡馆”这样最早在南锣鼓巷立足的店铺。“当地时间”的原址南锣鼓巷1号，现在变成了一家服装店，正在装修中。这件事曾在北京的食客们中间引起了很大的争议。有人看到咖啡馆关门前贴了张告示，“好像是房租有了分歧，房东赶这家店主搬家腾房子。”
类似的事情，玩具店老板刘涛见得多了。刘涛的玩具店开在鼓楼东大街上，算是南锣鼓巷的辐射地段。“五六年前一块儿开起来的店，最近一年得有十几家转手了。有个卖变形金刚的，全北京都特有名的主儿，说关就关了。”关门的理由全都一样：“做不下去了呗，连房租钱都挣不回来。”
这一带有家店铺，最近三年换了11个老板。每逢有人向刘涛打听南锣鼓巷的生意好不好做，他就远远地指着那家店铺告诉人家：“半年以后你要是看它还开着门呢，老板还在，那你再来这儿做生意也不迟。”
虽然老板们像走马灯一样来了又去，但是这里的房子却从来没有空闲下来的时候。在蒋立德的地图上，原本消失的23家店铺，此时都已变成了其他店铺，有的早已开张，甚至连装修都没动。
高房租一个愿打一个愿挨
从事房屋中介的班焰，从小就生活在南锣鼓巷。“见过北京最破的小平房吗？你都没法想象以前这条胡同里面是什么样子。”在他的印象中，这条胡同的改变是从2006年开始的。那一年胡同里进行了环境整治，“铺了青灰色的地砖，新修了厕所，路口装上了牌楼。”整治后的照片，登在了很多国外出版的旅游指南上。
也就是从那一年开始，胡同里的房价陡涨起来。
“以前这里的房租撑死了每月一两千元就能拿下，四年前涨到了三四千元，两年前涨到了五六千元，现在一个10平方米的小门脸儿，也得要每月8000元钱才能租得下，好点儿的房子月租金大概要两三万元。”一家中介公司门口贴着的价格，可能是这一带最贵的门脸儿房：面积为400平方米，年租金60万元。
虽然租金水涨船高，但这里的房屋出租生意却异常紧凑，就连周边的几家中介公司都根本插不上手。一位中介公司的职员说，“你嫌这儿的房租贵，可恨不能这家店走之前两个月，那边儿就已经有人接手承租了。一个愿打，一个愿挨，都以为这儿的钱好赚呢！”
对于靠出售工艺品和经营咖啡馆、酒吧赚钱的小本生意来说，背负这样的房租并不轻松。老板娘娟子的咖啡馆有40多平方米，因为是淡季，只坐着一位客人，但她说，即使到了夏天旺季的时候，这里每天的流水也不过千元钱。“20多元一杯的咖啡，我得卖多少才能把房租赚回来？”老板娘娟子伸出食指比划着，“每年1万多杯都不够。”
还有另一个现实问题，扎堆儿在南锣鼓巷的店铺多了，彼此的竞争使得很多商品的价格被压得很低。“以前能卖30多元的货，人家看销路好，都跟着一窝蜂进货，现在5元钱都甩不出去。”而对于熊福荣和蒋立德来说，最郁闷的事情莫过于自己设计出来的产品，被别家抄袭过去，再以更低廉的价格出售。
在和店铺老板打交道的过程中，班焰总结出了一条经验：“南锣鼓巷倒得最快的就是做服装生意的。除此之外，无论你开什么店，一般头两年肯定亏本，第三年能持平就不错了，第四年和第五年才能考虑盈利。”可是又有几个小老板能熬过这段时间呢？
“看不见的房东”和屡被刷新的转让费
“在南锣鼓巷租房，有两件事情你必须要搞清楚。”班焰总是这样告诉初来乍到的租房者，“第一，在这条街上你是看不到真正的房东的；第二，这儿的房子几乎都有转让费，而且还都不便宜。”
南锣鼓巷最早一批店铺，都是从住在这条胡同里的居民手中租来的。随着门脸儿房被陆续出租，沿街的居民们大多也已迁至他处。“有时候别人相中了一套房子，就是不知道房东是谁；我们找居委会、找派出所，费了半天劲儿也不一定联系得上。”按照班焰的说法，直到最后签合同的时候，房东才有可能露面；而在此之前，和租房者打交道最多的，除了中介公司，就是这个店铺的上一任老板。
所谓的“转让费”，也就是在老板们之间相互产生的。
在南锣鼓巷，转让费还有另外一个名目，叫做“装修补偿金”。中介公司这样解释这笔钱的意义：“上一个老板走了，人家装修的店面要花钱，你进来接手继续做生意，就得给人家一些补偿。”按照中介公司的报价，这样一笔转让费，少则五六万元，多则20万元。
不过对于转让费，老板们却有另外一种解释：“自己做买卖已经亏本了，就算关门也得尽量收回点儿本钱不是？说得不好听，谁都知道这地方火得厉害，要想让我挪窝儿，不多出几个子儿行吗？”
在飞速的房屋转租过程中，转让费也在不断被抬高。熊福荣听说最近有家店铺的转让费又刷新了纪录：“25万元！”他感到有些诧异，“这还怎么赚钱?”
会不会崩盘？
高额的租金和天价一般的转让费，在专业的房屋中介从业者看来，南锣鼓巷的地产生意中已经显现出非理性的成分。
21世纪不动产北京安信瑞德加盟店工商铺总监李斌进行了一番比较：目前CBD和金融街等繁华地段的商铺，其租金为每天每平方米10元至15元；而以面积为10平方米的店铺来计算，南锣鼓巷的房租价格已经达到每天每平方米20元以上的水平。“参考这一地段的经营水平和人流状况，这样的价格明显偏高。”
李斌认为，南锣鼓巷房租迅速高涨的背后，潜藏着投资过热的因素；当房租价格与投资者所能获得的投资回报差异过于悬殊时，甚至有可能面临崩盘的风险。由于这里的店铺都是由投资者和房东一对一签订合同，一旦市场出现崩盘，其风险将由投资者独自承担。
类似的教训并非没有。此前北京曾有多处楼盘底商出现投资者向开发商抗议的情况，其中租金过高是导致投资者不满的主要原因之一。
在李斌看来，使得南锣鼓巷避免出现崩盘的关键，在于政府部门通过补贴或税收的调节机制，来对当地的房屋租赁市场进行有效引导。他同时认为，要使投资者获得良好回报，就必须通过统一经营和管理的模式，来对这一市场进行规范。
统一出租是好是坏？
南锣鼓巷里一直流传着这样一种说法：这条胡同将被改造成为一条步行街，街道两旁的门脸房也都将收归，统一进行出租和管理。“那不就成了前门大街或者王府井了吗？”对于这则传闻，熊福荣有些不以为然，他希望这里能够变成步行街，但是并不希望因为沾染到过多的商业气息而破坏了这里的文化氛围。
统一出租是否能够降低房租价格，老板们也有不同的看法。最常被拿来作比较的是同样具有艺术气息的798和宋庄。由于房租价格的陡增，最初在那里落户的部分艺术家因为无法承受高昂租金的经济压力，早已纷纷“出逃”。
熊福荣更希望通过完善现有政策，来解决当前的房租问题。“在一些国家，对于租房者是有相应的保护措施的。比如对于每年房租上涨的比例设定上限，通常是10%左右，这样房东不能因为看到邻居租出了更高的价格，就随意抬高自己的租金。”
无论如何，和这条胡同里的大多数老板一样，熊福荣和他的投资伙伴们都希望能够长期地留在南锣鼓巷。“我们的品牌就叫南锣鼓巷，这里有我们的故事。”
小店门外，不远处传来嘈杂的声音，隐约还能够闻到一点儿油漆味。“年初到现在，每个星期都有新的店铺在装修，从来没有停止过。”熊福荣说，“这里的变化太快了，我希望可以慢一点儿。”他笑了笑，“可是又有哪个新兴的地方，不是在飞快地变化呢？”
编后
市场有时会迟到
我们注意到，南锣鼓巷房价高企的背后，完全是市场自发形成的力量在推波助澜。自由市场是需要得到尊重的，正是因为其存在，才使得南锣鼓巷的商业价值在短期内迅速得到开发，从毫不起眼的胡同跃升为北京的黄金地段。
但是必须警惕的是，市场并非总是理性的。在投资者逐利的过程中，总免不了出现盲目追高的短视行为，使得市场价格一次次背离价值。虽然市场有足够的力量修正这一切，但其作用总是存在滞后性，并且往往是带有惩罚性质的。
迟到的市场曾经让我们吃了苦头，也留下了足够多的教训和案例。在问题激化之前，适当的引导和必要的干预有时是不可或缺的。从这个意义上说，专业人士对于南锣鼓巷发出的预警信号，也许并非杞人忧天。（记者 周健森）
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