10月31日，人民银行官网增设新栏目“商业性个人住房贷款加权平均利率”引发关注。北京商报记者注意到，该栏目公布了最新数据：2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%。
回顾9月29日晚，降房贷、降首付、去库存、延期限……一整套房地产政策“组合拳”齐发，曾让市场激动不已，尤其是事关上亿人的存量房贷利率下调，相关进展持续披露中。
北京商报记者从权威人士处了解到，中国人民银行公告〔2024〕第11号完善商业性个人住房贷款利率定价机制，促进商业银行批量调整存量房贷利率，目前已基本完成。初步统计，截至10月28日，21家全国性银行已完成批量调整，共计5366.7万笔、25.2万亿元存量房贷利率完成下调，各地方法人银行也即将在10月31日完成批量调整。
此外，自2024年11月1日起，存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行自主协商、动态调整存量房贷利率。那么，未来房贷利率加点幅度如何动态调整？重定价周期又该如何选择？
25万亿规模
10月31日，北京商报记者从权威人士处获悉，存量房贷利率批量调整已基本完成。此次调整涵盖首套、二套及以上存量房贷、去年已经调整过加点幅度的存量房贷，调整力度和覆盖面均超去年。
就在10月25日，全国性银行曾对符合条件的存量房贷借款人进行批量调整，相关借款人陆续反映已接到贷款银行手机短信通知，表示房贷利率已调整成功，部分借款人调降幅度高达130基点（BP）。
“不需要找银行申请，也不用复杂的手续，银行直接给我降了房贷，每个月竟然省下来近1000块钱！这泼天的‘富贵’，总算让我接住了。”来自北京的购房者向北京商报记者说道，她的重定价日在每年的11月20日，这也意味着，随着年内LPR的下降，她的房贷还将在重定价日迎来进一步的下调。
初步统计，截至10月28日，21家全国性银行已完成批量调整，共计5366.7万笔、25.2万亿元存量房贷利率完成下调，各地方法人银行也即将在10月31日完成批量调整。不过，由于房贷利率重定价日期不同，不同借款人调整后的房贷利率会有所差异，重定价后都将一致，存量房贷利率调整的效果将分步实现。
北京商报记者了解到，目前有一部分重定价日在10月21日以后的借款人的存量房贷利率已经降至3.3%，随着其余房贷陆续重定价，绝大多数参与批量调整的存量房贷利率也都将降至3.3%，接近中国人民银行官网公布的2024年第三季度全国新发放个人房贷利率平均水平（3.33%）。
谈及对商业银行净息差的影响，业内专家告诉北京商报记者，综合来看，降低存量房贷利率等货币政策措施对商业银行净息差的影响基本中性。一方面，近期，人民银行下调政策利率，即7天期逆回购操作利率0.2个百分点，带动中期借贷便利（MLF）利率下降0.3个百分点，降低了金融机构从人民银行获取资金的成本。10月18日，利率自律机制协调主要银行下调各期限、品种存款挂牌利率，其中，各期限整存整取定期存款利率均下调25个BP，地方法人银行也跟随下调存款挂牌利率。
另一方面，存量房贷利率下调收窄了新老房贷利差，提前还贷现象明显减少。北京商报记者从某家大行了解到，10月以来房贷提前还款较政策出台前的9月减少20%，有利于银行稳定资产端收益。
核心看利率政策
9月29日中国人民银行公告〔2024〕第11号曾提出，存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行自主协商、动态调整存量房贷利率。
北京商报记者从权威人士处获悉，偏离幅度的设定是调整规则的关键内容。偏离幅度如果设定过大，借款人心理有落差，可能增加提前还贷，不利于建立存量房贷利率渐进有序调整的长效机制。偏离幅度如果设定过小，可能造成频繁重置合同，超出银行业务承受能力，借款人也难以及时享受到优惠。北京商报记者从有关商业银行获悉，为兼顾合理让利与可持续性经营，商业银行经过测算，将该偏离幅度约定为30BP。
如何理解？从具体调整规则来看，以中国人民银行最新发布的全国新发放房贷平均利率所对应的加点幅度加30BP为门槛值，若存量房贷的加点幅度高于门槛值，则可与银行协商调整为门槛值。对应的加点幅度为中国人民银行最新发布的全国新发放房贷利率减去对应季度5年期以上LPR均值。中国人民银行官网“利率政策”栏目中，每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全国新发放房贷利率水平，供银行和借款人参考。
业内专家告诉北京商报记者，未来一段时间，如果政策利率保持稳定，预计新发放房贷利率都保持稳定，存量房贷利率将无需再进行调整。如果新发放房贷利率加点幅度进一步下降，存量房贷利率也会跟随下行，银行会综合考虑吸储和经营成本等因素合理确定新发放房贷利率。本轮批量调整后，存量房贷利率降至3.3%，如果存量房贷与新发放房贷差异大于30BP，将推动新一轮存量房贷利率下调。因此，预计银行会较少发放利率低于3%的房贷，新发放房贷与存量房贷的利差也将保持总体稳定。
“倘若后续还有购房者想进一步下调房贷利率，那么可以和银行自行协商和洽谈。而这个协商的规则这次已经做了明确。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，宏观意义看，其有助于进一步促进存量房贷合同和利率的灵活性，属于定价规则的创新，有助于稳定存量房贷规模。同时也有助于持续增强市场信心，因为改革的方向都是降低还房贷的成本，对于购房者释放购房需求等都有积极的作用。
三个月的AB面
对于重定价周期，不少购房者也极为关注，部分存量房贷借款人想要缩短重定价周期，尽快享受到10月LPR下调优惠红利。
因为此前人民银行公告明确，自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。
所谓重定价周期，是指浮动利率贷款合同中，利率跟随定价基准调整的时间间隔。在利率重定价日，定价基准会调整为最近一个月LPR所对应的数值。此前个人住房贷款一般每年重定价一次，而11月1日起，则将取消对房贷重定价周期最短为1年的限制。
10月31日，各大银行陆续发布存量房贷利率定价规则。北京商报记者梳理商业银行公告发现，11月1日以后，新发放房贷借款人可以自主选择重定价周期，存量房贷借款人也可与银行业金融机构协商，重新约定重定价周期。
其中，大多数银行提供的重定价周期共三个选项：三个月、半年、一年。重定价周期为三个月的，每年重定价4次；重定价周期为半年的，每年重定价2次；重定价周期为一年的，每年重定价1次。需要注意的是，大多数银行规定，存量房贷借款人在整个贷款存续期内，重定价周期只能调整一次，不能多次调整。
“需要格外注意的是，硬币也分两面。如果全国购房的房贷利率大体下行，那么类似3个月一调是有好处的。但反过来，如果哪天全国购房的房贷利率上行，那么也会提前加大月供负担的。购房者自己需要理解这一点。”严跃进说道。
有关专家向北京商报记者解释，房贷合同期限普遍较长，部分期限达到30年，从整个贷款周期看，重定价周期长短对借款人的影响是中性的。在LPR下行周期内，重定价周期越短，借款人可早享受降息红利。如果未来经济形势好转，政策利率和LPR进入上行通道，在利率上行周期内，重定价周期越短，借款人也会以更快速度适用较高的利率，更早承受加息负担，重定价周期只能调整一次，借款人要综合考虑自身情况审慎决策，用好这一次选择的权利。北京商报记者刘四红
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六大行今起执行存量房贷利率新机制
存量房贷利率新定价机制细则“出炉”。10月31日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六家国有银行集体发布关于完善存量个人住房贷款利率定价调整机制的公告，明确存量房贷利率加点值和重定价周期的调整规则。根据公告，自11月1日起，浮动利率的存量房贷客户，若贷款市场报价利率（LPR）加点值高于全国新发放房贷利率平均加点值+30基点（BP），可申请调整LPR加点值。
全国新发放房贷利率平均加点值=人民银行最新公布的上季度全国新发放房贷平均利率-该利率对应季度内各月5年期以上LPR的算数平均值。
10月31日，人民银行公布的2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%，而2024年7—9月公布的5年期以上LPR平均值为3.85%。
以此计算，当前，全国新发放房贷利率平均加点值为-52BP（即“3.33%-3.85%”）。若存量房贷借款人加点值高于-22BP（即“-52BP+30BP”），则可向银行申请调整加点。
不过，北京、上海、深圳的二套房存量客户则有所区别，由于上述三地仍存在房贷利率政策下限，调整后的房贷加点值仍受当地房贷利率政策下限的限制。例如，北京五环内二套房利率政策下限为-5BP，高于-22BP，因此可申请调整的房贷利率加点值最低为-5BP。北京五环外的二套房利率政策下限为-25BP，低于-22BP，可申请调整的房贷利率加点值则为-22BP。
上述调整均基于浮动利率的存量房贷客户，六家国有银行明确，固定利率或参考贷款基准利率定价的存量房贷客户，需办理利率定价转换后，方可申请。
总体来看，降低存量房贷利率等货币政策措施对商业银行净息差的影响基本中性。例如，建设银行管理层在2024年三季度业绩说明会上透露，9月24日—30日，建设银行个人住房贷款提前还款规模较8月同期环比下降19%；10月1日—27日，个人住房贷款提前还款规模较9月同期减少3%，长期趋势仍待进一步观察。
此次存量房贷利率新定价机制，除涉及加点值调整之外，还对存量房贷重定价周期进行变更，明确取消房贷利率重定价周期最短为1年的限制。
根据六家国有银行公告，新的重定价日从原合同重定价日起算，按每满三个月、六个月或一年的对日确定，即重定价周期选择三个月的，每年有四个重定价日；重定价周期选择六个月的，每年有两个重定价日；重定价周期选择一年的，每年只有一个重定价日。
重定价周期调整后，原合同重定价日在某周期的对应月份无相应对日的，以当月最后一日为重定价日。但在借款合同期内，重定价周期只能变更一次。国有银行将不晚于11月15日开始受理重定价周期调整申请。
北京商报记者获悉，除六家国有银行之外，股份制商业银行和其他地方法人银行也将于近期发布相关公告。恒丰银行相关负责人表示，该行积极落实存量房利率调整相关政策，拟于近日发布存量房利率动态调整和重定价周期调整相关公告。另一股份制银行相关负责人也透露，将于近期发布相关公告，对存量房贷利率加点值和重定价周期进行调整。
星图金融研究院副院长薛洪言表示，随着自主协商机制的落地，新老购房人贷款利率倒挂现象将不再具备普遍性，后续人民银行不会也没必要再进行存量房贷集中统一的利率调整。
中信证券首席经济学家明明指出，存量房贷利率加点幅度和重定价周期的调整，可能会减少银行的利息收入，但同时也有助于稳定贷款规模，减少提前还款现象。同时，随着部分客户还款压力的减小，有助于提高银行整体贷款质量。对借款人而言可以享受到更低的利率，减轻还款压力，增加可支配收入，提升消费能力。对于房贷市场则有助于释放刚性购房需求，促进房地产市场止跌回稳，改善居民购房预期。
北京商报记者 李海颜
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