引言
“工抵房”即工程款抵房，“工抵房”虽并非严格的法律概念，但本质上是以物抵债。其主要是指开发商与施工方通过协议的方式将其开发的商品房以一定的价格抵偿给施工方或其指定第三方，以代替支付建设工程施工合同中应付的工程款。
一、“工抵房”协议的效力认定
（一）签订施工合同时直接约定以部分工程款抵房
开发商与施工方在签订建设工程施工合同时就约定或承诺以工程款抵房，但此时由于商品房尚未预售、工程款亦未办理结算，无法明确抵扣工程款金额及具体房屋信息，如双方在工程款履行期限届满后未达成明确“工抵房”协议，则应当具备的基本内容均未确定，前期“工抵房”的约定将存在履行不能，司法实践中一般也认为不能作为工程款结算的约定。如最高人民法院(2019)最高法民申5468号案，认为工抵房协议签订时，案涉工程刚开始施工，双方尚未形成债权债务关系，房屋亦未建成…不能认为双方就案涉工程欠款达成了以商品房抵偿的合意。”
（二）施工合同履行过程中签署“工抵房”协议
建设工程施工合同成立并生效后，开发商将根据合同中关于施工进度、结算办理和质保期等约定支付相应比例的进度款、结算款及质保金。因此在施工过程中约定以工程款抵房，需要区分抵扣的工程款履行期限是否届满。
一是在工程款履行期限尚未届满的情况下，双方约定如开发商不能按期支付工程款，则以应付工程款抵偿商品房，此种情况下可能因违反禁止流押、流质条款的规定而导致“工抵房“协议无效。《民法典》第401条的规定也禁止流押，并明确抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的工抵房是什么意思，只能依法就抵押财产优先受偿。即施工方只能就商品房优先受偿而不能取得商品房的所有权。
二是在工程款的履行期限已届满的情况下，开发商与施工方协议以特定的商品房抵偿应付工程款，变更工程款支付方式，如无合同无效的其他情形，一般认为相关协议有效。如在最高法(2015)民一终字第308号案和（2016）最高法民终484号案中，法院认为以物抵债协议为诺成性合同，在双方意思表述真实且不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，“工抵房”协议有效。同时《九民纪要》第44条，也进一步明确了以物抵债协议属于诺成性合同及其效力。
（三）办理竣工结算后，以工程款抵房变更结算方式
开发商与施工方在办理竣工验收结算后，约定以结算款抵房，与工程款履行期限届满后协议“工抵房”在本质上是一致的，因此只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，“工抵房”协议即为有效。
如在(2016)最高法民终字第484号案中，双方就工程办理结算后，约定以商品房抵偿相应的结算款，最高院认可了该“工抵房”协议的效力。
二、“工抵房”协议的法律风险
（一）所抵偿商品房未达到预售条件
根据《城市房地产开发经营管理条例》第22条房地产开发企业预售商品房工抵房是什么意思，应当符合下列条件：“…(四)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 如开发商与施工方签订“工抵房”协议时，商品房尚未达到预售条件，则存在“工抵房”协议被认定无效的情况。
（二）“工抵房”协议未明确消灭原工程款支付义务
在最高院发布的(2016)最高法民终字第484号公报案例中，最高院评述认为“当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存…债权人与债务人所签订的以物抵债协议，如未约定消灭原有的金钱给付债务，应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭。”后续的司法判例中也多支持该案的裁判观点，即双方签订“工抵房”协议并不必然导致开发商支付工程款义务的消灭，如“工抵房”的目的尚未实现，则存在施工方继续要求开发商支付工程款的风险。
（三）施工方破产导致“工抵房”协议被撤销
根据《企业破产法》第31条，法院受理破产申请前一年内，债务人财产被以明显不合理的价格进行交易的，管理人有权请求法院予以撤销。若在“工抵房”协议签订后一年内，法院受理了关于施工方破产的申请，且协议约定的抵偿房屋的价格过高或施工方转让房屋的价格过低，则可能被认定属于以明显不合理的价格进行交易的情形，进而导致“工抵房”协议被撤销。
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