2008年的楼市风云变幻，五味杂陈。不管是开发商还是购房人，都经历着一场心理的考验。2008年发生了很多事，比如奥运、汶川地震、房市低迷、房子降价、保障性住房大行其道、金融风暴、次贷危机等，这些事件深刻影响着中国经济，也影响着中国楼市。纷繁复杂、充满大喜大悲的一年即将过去，本报对这一年中的关键事件通过关键词的形式进行了梳理点评，共整理出12个关键词，希望能给读者一点启示。
降价
万科号角吹响价格战
今年年初，随着万科一声号角，北京各个楼盘也纷纷跟风降价，如星河皓月推出的10套特价房，价格下调幅度将近50%，合生的国际花园和帝景博悦的特价房优惠幅度分别达到33%和25%，不过开发商们还是以限量特惠、尾房直降、送精装家具家电等各种方式遮遮掩掩，之后则愈演愈烈，折扣也一路走低，9.9折、9.8折、9.5折、9折……然而多数购房者却一直保持持币观望。
随着开发商销售压力加大，降价渐渐由暗转明，华业玫瑰郡东西向房子均价13000元、南北向均价14000元，与之前销售的起价16800元、均价18000元相比，低了4000元。
UHN国际村的二手房价格在2007年一度飙升到2万元/平方米。根据北京市房地产交易管理网的数据统计，UHN最近签约的6套房，均价为13593元/平方米。
合生橄榄季从去年的19000元／平方米直接跳水到13000元／平方米，约6000元／平方米的降价幅度不可谓不惊人。
10月6日，华发颐园3号楼还有400余套房源没有销售，开发商面临销售压力，选择将每平方米均价降至11800元，降价幅度为每平方米5400元。
北京的丰台、亦庄等各个区域的楼盘通过推出特价房、精装改毛坯或直接折扣的方式，降价幅度从1000~7000元/平方米不等。
随着年底开发商资金回笼的压力加大，北京楼市的价格已由以往的暗降转为明降。近期成交量虽有所回暖，但并非因房价所致。
记者点评
价格战导致企业兼并与行业洗牌。11月10日，远洋地产耗资12亿元，收购大连乾豪集团下属3家房地产公司。11月19日，中天城投收购了控股股东金世旗国际控股公司旗下的贵州欣泰房地产开发有限公司和金世旗房地产开发有限公司100%的股权。这两个消息可初步看出公司吞并的端倪，房企兼并潮明年或将浮出水面。洗牌过程酝酿千姿百态，大鱼吃掉小鱼，蝌蚪和虾米生存力不高直接死掉，所以购房者切不可贸然出手买实力不足开发商的产品，以防楼盘烂尾被打个措手不及。
追涨杀跌是硬道理，今年的降价来得如此突然让购房者掏出来的钱包又塞了回去，加上海外金融危机等各种因素作怪，大家对房市的稳定预期已经不复存在，许多去年年底前买房的人是最大受害者。由于当时的买价已经高出现在的卖价许多，一些人不得不选择断供以减少损失，但断供带来银行信誉受损等负面影响巨大，更多的人在徘徊中等待。
轨道交通
轨道交通大跃进
10号线今年年中开通，所经地区都是人流非常大的地带，如中关村、国贸等，为东北三环沿线，为交通带来了很大的便利。
未来两年北京市将累计投资900亿元用于地铁建设。初步统计显示，在扩大内需新政策环境下，未来7年国内将有15个城市、超过1500公里的地铁投入运营，总投资规模约6000亿元。城市建设进入了轨道交通“大跃进”时代。
目前北京市轨道交通在建线路达到7条，分别是4号线、6号线一期、8号线二期、9号线、10号线二期、亦庄线和大兴线。到2010年，昌平线一期、西郊线、房山线、15号线一期等也将全面开工建设。到2012年，随着地铁9号线、8号线二期、10号线二期、6号线一期等线路的陆续建成通车，北京市轨道交通运营里程将达到420多公里。
今后几年，北京市还将抓紧建设具备施工条件的新开工和在建项目，加快基础设施建设步伐。到2015年，北京市轨道交通运营里程将达到561公里，轨道运输比重会占到公共交通运输总量的50%以上。届时，市民在四环以内平均步行一公里即可到达地铁站。
记者点评
对于北京城来说，东西北三个方向的发展相对均衡，历史积淀原因使南城以居住为主，商业发展尚与其他区域有距离，轨道交通城外部分应该还是会对其居住环境、区域价值产生一定影响。对于城内部分，也会整体加速区域发展和交通便捷度，但经济上升空间很难预测。从今年10号线开通以后可以看出，沿线地区的房屋价格并未受到明显影响，这也就是说，轨道交通在如今，已经不是提升区域价值的金钥匙，而是增大城市便利度的好工具。如果说指望像几年前一样指望轨道交通带来飞跃性区域升值，恐怕可能性不大。
轨道交通的发展可以使多中心、卫星城成为现实。生活在五环外、工作在二环内，这在轨道交通时代一点都不奇怪，而且比起普通道路交通，轨道交通在时间上也更有保障。随着京城轨道交通的完善，北京城市格局发生转变的同时，必然会带动着居民生活中许多看得见和看不见的变化，也可以让一部分人放弃买车、放弃开车，工作和生活的成本会有很大的降低。
地震
地震灾害捶向楼市
2008年5月12日四川省汶川发生里氏8级强烈地震，各级政府紧急组织开展抗震救援。6月4日，国务院发布《汶川地震灾后恢复重建条例》。汶川大地震让川渝诸多火热的建筑工地停了下来，川渝房地产市场急速降温。影响最大的是成都，环比下降61%。长沙、西安、北京、天津、南京、杭州成交量也出现下降。虽然各个上市公司纷纷发布公告，称地震对生产经营未造成影响，但是负面影响还是显而易见的。灾后重建工作带动建材及人工的需求大幅度上扬，从而导致开发成本上升，相关营运现金流压力加大。
在受灾事件中，众多房企纷纷解囊捐助，但也有因处理不当而遭遇社会谴责的，如万科企业形象就受到一定影响。
记者点评
对于2008年来说，地震对地产的影响是不可忽视的，虽然地震以后没有企业立刻倒下，但这个过程是缓慢体现的，虽然捐款、建房成本增加等资金损失对于大企业来说应该是能够消化的，但购房者心理受到影响，诸多因素导致灾区至少在短期一两年内无法重新正常走进商品市场运作。受灾地区一些城镇甚至被夷为平地，政府投入了大量的财政资金，帮助灾区重建家园，在相当长的一个时期内，灾区没有发展市场化商品房的能力。推动房价上涨的市场化因素被公共财政的力量所取代，这也对房价产生抑制作用。而对于房地产企业来说，除了一些资金上的波动，目前看来影响不是太大。对于其他地区，地震过后，在重庆、上海、南京等南方城市购房人买房更注重抗震性能。原本并不为人关注的房贷险，也在震后被越来越多的人所关注。
暖冬
利好政策引来暖冬
根据北京市房地产交易管理网统计，11月份，商品房期房成交量有了明显回升，幅度近六成；商品房现房交易量为1593套，比10月份的数据上升了六成以上。
11月份，二手房签约量为5106套，比10月份的数量翻了一倍多。另据统计，11月份，本市普通住宅期房签约量为12479套。其中，保障性住房的签约套数占到期房总签约量的近六成。这是继10月份以来，本市保障性住房的销量再度超过普通商品房。
据了解，10月份北京保障性住房签约总量比商品房期房签约量多出1363套。这是北京市推出限价房以来，保障性住房销量首次超过商品房。
首先，保障性住房的大量入市，集中配售、签约从整体上带动了11月北京楼市交易情况的好转。其次，中央政府出台了力度颇大的救市政策，这不仅为购房者提供了更多的利好，也从一定程度上改变了购房者的市场预期。第三点原因是，进入11月，年关临近，面对销售压力，更多的开发商实行了力度较大的降价促销措施，刺激了楼市消费需求的释放。
记者点评
从数据上看，今年北京楼市的确出现了“暖冬”。中原地产宫萍表示，二手房网签数量环比的骤增并不能表明市场的回暖，而是受到政策的推动作用，一些积累的交易集中显现，使得成交量被放大。
的确，11月的暖冬与年底的一系列利好政策紧密相关，但暖冬这个词今年提起来似乎倍感无力，更多的开发商们联手网站的“暖冬行动”。有几把火，一把是政策助柴；二把是团体促销，就是团购，暖冬行动等商业行为助推；三把是房市降了一年的价，观望了一年的购房者毕竟有一些憋不住跳出来了；四把就是炒作，不管真的假的，温州购房人还是山西购房团，也多少给这个冬天添了点儿小木棍。这四把火热情洋溢，不管怎么样，从成交量和数据显示上，好歹点着了暖冬二字。
增发债
上市房企增发债解困
碧桂园2月发布公告发行5亿美元的可换股债券。3月金地集团发行12亿元公司债后，证监会又密集批准了地产上市公司的发行公司债计划，其中保利地产、新湖中宝、北辰实业和中粮地产已分别发行43亿元、14亿元、17亿元和12亿元公司债，公司债无疑缓解了房地产行业资金链紧张。六七月，多家房地产上市公司的公司债发行申请相继获批。9月份，万科成功发债59亿元，令其面对地产行业即将到来的“寒冬”多了一分底气。
上市公司中，绝大多数的地产公司不约而同地指出今年将寻求更多的融资渠道来解决资金偏紧问题，银基发展、苏宁环球、清江控股都明确表示将多渠道融资。一些房地产上市公司选择了发行公司债券来进行再融资，南京高科、北辰实业都在近期表示将发行短期金融债，发行公司债的地产公司几乎在此之前都大量四处拿地，然后，“通过公司债募集的资金归还银行贷款。”
据业内人士分析，银行贷款在房地产开发资金中的占比基本保持在20%左右，自有资金和股权融资占35%左右，剩余45%主要依靠预售款。货币政策从紧后，信贷规模明显收缩。
信贷紧缩后，开发商资金来源中的银行贷款和预售款均受到严重影响，自有资金成为决定企业“生死”的重要因素。现实情况是，如果开发商自有资金充裕，可以支撑在建和拟建项目，挨到市场复苏，甚至借机以较低成本拿地；自有资金紧张，在建项目难以为继，或者空有土地不能开工，则很可能被洗牌。
记者点评
在股票发行受限之后，发债融资就成了房地产公司的缓痛之举，在销售回款和贷款日益艰难的情况下，公司债成了资金的重要来源。虽然负债有所增加，但只求安然过冬的上市房企们显然顾不得这么多了。然而并非所有公司都能如愿，上市公司还可以用发债来缓解资金压力，这就苦了那些非上市公司。
团购
万人团购粉墨登场
10月的最后一个周末，北京楼市首次大规模团购活动与2008年北京秋季房屋展示交易会(下称秋季房展)结合在一起粉墨登场，团购活动的组织方也由个人变身为具备法人资格的公司。
之前，北京楼市陆续出现了几单比较受关注的团购，如万象新天、珠江帝景等。其中，珠江帝景公布了两笔老业主推荐的购房人自发团购大单，均已签约，金额分别为6000多万元和3000多万元。在团购比较活跃的楼盘中，知名的大型品牌开发商占据相当大的比例，如珠江、富力、金都、天鸿等。同时，北京不少网络媒体，如新浪、搜房、焦点网等都在大力组织团购活动。房龙网的团购活动共计50个项目参与，包括500至1000套房产，部分房屋有10万元以上的优惠，总优惠价值达到5000万至1亿元。
而在被誉为“京城楼市第一展”的北京四季房展，在经历楼市的冷清和招商困难后，今年变身为“团购节”。在80多个参展楼盘中，有近40个楼盘进行团购促销。多数开发商对团购的态度由一年前的拒绝变成今天的积极参与，并纷纷给出更高的折扣。团购牌一打出的确带动不少人气，展会上“万人购房团”就出现了三个之多。
对此，有的开发商表示，去年房子太好卖了，开发商都不接待团购。作为购房者，也很少有底气说要团购的，因为团购需要花时间谈判，而购房者往往怕拖延就买不到房子。今年以来情况就完全变了，近几个月团购重新开始风行起来，主要还是和楼市低迷冷淡的大势息息相关。
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