今年牵动楼市神经的两根线，一个是迟迟未到的大力丸，另一个就是房贷利率一降再降。
今天，楼市君再次调查了11家主流银行房贷利率，发现有银行已低至4.1%，比LPR还低10BP。
而此前选择LPR浮动利率高房贷买房的那批人，也吃到了LPR下降的红利，从5.2%下降到了4.69%。
你的房贷利率降了吗？
｜广州珠江新城实景图
广州楼市发布 摄
壹
首套最低4.1%跌破LPR
有人从5.29%降到4.69%
今年7月5年期最新的LPR是4.2%，比5月4.3%降了10个BP。
楼市君最新调查的11家主流银行，其中有10家首套房贷利率都没有加点，全部按照最新的LPR4.2%来执行。
｜图源：中国人民银行官网
其中1家银行比较意外，工作人员表示房贷利率可以做到4.1%，比LPR标准线还低10个BP。
要知道，此前广州没有主流银行的房贷利率比LPR还低，银行真的把买房成本打下来了。
具体是哪家银行，大家可以进群了解。
趁着这波低谷期买房的朋友，至少比前两年5%以上买房的人，少打两年工。
现行的低房贷利率，利好所有还没买房的人，此前高房贷那批人，是不是就只有羡慕的份？
当然不是，选择LPR浮动利率的朋友，也能跟着省下一笔钱。
据银行工作人员表示，一般银行利率重定价有两种模式：按照放款日一年一调或者按固定日期如每年的1月1日调整。
而且这种利率调整是还款系统自动调整，不需要贷款人主动申请。
据银行工作人员透露，调整的规则是你当时买房的加点不变，主要根据LPR变化适当调整。
今天就有买家收到了农行的短信通知，贷款利率从5.29%下调到4.69%，相当下降了60BP。
｜图源：买家收到农行短信
别小看这60BP，以100万贷款30年来算，大概每个月可以少还370元，一年少还将近4500元，不是一笔小数目。
可能有人就纳闷了，我的怎么还没下调？会下调多少？
关于下调时间，大家可以回家看看合同里利率重定价模式。下调多少可以参考当月的LPR+最初加点数。
比如农行的买家当时是LPR+49个BP，而今年7月LPR为4.2%，4.2%+49BP的就是4.69%。
所以大家只需参考自己的加点数计算就能知道个大概了。
贰
200万息差约等一辆奥迪
降存量房贷利率在路上了？
虽然房贷利率可以随着LPR浮动，但加点是固定的，这也使得存量房贷与新增房贷利率之间息差依然过大。
前两年市场比较热，银行加点普遍较高，5%以上甚至超过6%高房贷利率买房的人不在少数，如今低至4.2%，差的可不止一星半点。
同样贷款200万30年期，利率5.8%的利息高达213万，而4.2%入手的利息仅146万，利息差了一辆奥迪A7。
｜备注：房贷计算器截图
面对高房贷利率，不太乐观的收入预期，很多人选择了长痛不如短痛，掀起了提前还贷潮。
比如今年4月，部分银行关闭线上预约窗口，只接受指定日期线下预约，最长还要提前3个月。
近期，某G姓大行人士表示，目前申请提前还款的人已经排到10月之后，加班都忙不过来了。
提前还贷一时爽，但对于整个经济来说是一种收缩，消耗了大量家庭存量资金，家庭消费和投资都会受到影响。
基于此，7月14日央行首次对“存量房贷利率”松口，货币政策司司长邹澜表示：
支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。（信息来源：财联社报道）
消息一出，很多人狂喜，经调查，目前四大行工作人员均表示”暂无收到通知“。
不过疯传的一张图，或说明好消息在路上了。
丨楼市君朋友圈截图
息差存在并非一两天，为何直到今年才”首提“下调存量房贷利率，背后至少有两大考量：
第一，规模庞大，四大行重新定价涉及几千亿。
如果银行大幅度让利，比如工农中建重新定价可能涉及几千亿金额。银行如何衡量做到不影响运营和金融市场稳定是考验。
第二，逐个协商，银行工作量巨大。
某股份行广州分行信贷负责人曾对财联社透露，按揭业务在各家银行占比都很高，逐个协商工作量太大，可取的方法是集体打折或集体协商。
｜银行示意图
图源：微信公共图库
具体怎么集体协商，业内人士表示，转贷、商转公、重新按揭三种方式都值得探讨。
常见的转贷是房贷转成经营贷、助业贷等，多数银行的利率在3.45%左右。
商业贷转公积金也是一种途径，具体的资质要求可咨询对应的贷款银行。
还有重新做按揭，按照最新的利率执行，可以理解为重新过户买卖，需要找到另外一个“买家”接手。
银行人士提醒，三种方式都能实现存量房利率下调，但一般需要在10-15年内还清。
还款年限缩短意味着月供可能会提高，不过相比可以少还几十甚至上百万白花花的钞票，不亏。
各位还款人，你们觉得呢？
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