大阳沟58号。本报记者 范俊彦 摄
通过旧区拆迁、异地安置、原址开发等途径，弥补改造成本并获得增值收益，是城市改造常用手段。然而当大规模旧改接近尾声，城市只剩下“小而散”零星待改地块时，片区狭小且规划受限，没有太大商业价值，开发商开发积极性低，这些“城市经营”手段便行不通了。零星旧区面积虽小，但影响城市整体环境品质，而且涉及住房“急难愁盼”问题，对此城市该怎么办？
“当市场手段不再灵验时，城市要对旧改‘兜底保障’，因为居住条件改善、城市品质提升是城建根本宗旨。”南京旧改项目最多的秦淮区更新办有关负责人说，他们对零星旧改打破传统征收拆迁办法，取而代之为就地改造、居民回迁、渐进更新等手段，建立多元资金筹集机制弥补改造成本，先期改造的石榴新村、大阳沟等片区，居民只需支付三四千元/平方米，就能住上和旧房同等面积的“新套房”。
地块小脏乱差，
晨起如厕要“错峰”
去年，秦淮区有9个项目列入南京城市更新计划，占全市64%；今年南京公布的两批旧改项目中，秦淮区又有大阳沟、小松涛巷等地块“上榜”，足见该区旧改任务之重。
“慢些走，家里光线不好呢!”7月的一个晌午，记者来到秦淮区大光路大阳沟58号王敬珍老人家，因为不够住，她家在老屋天井里搭了板房做餐厅，又在“餐厅”外垒了厨房，家里成了“三进弄堂”，低矮、逼仄而昏暗。
在大阳沟58号，这样搭建插建的建筑比比皆是，整个片区高高低低、凌乱不堪，品相质量甚至不如城中村。“我们这里的住户最怕两样，一是水(下雨)、二是火(失火)。”王敬珍说，夏天一打雷下雨，她就心惊胆战，下大雨时家里积水常常淹到脚踝；巷道窄小，消防车进不来，有一次隔壁小区失火，住户担心殃及自身，全跑出去了。
负责大阳沟改造的秦淮区明商集团员工潘孝梅说，大阳沟4个片区，住户面积平均四五十平方米，最小的只有10多平方米，最早的住户上世纪40年代就搭建了，不通管道气，家家用痰盂，“大方便”要去公厕。“我们老人都自觉养成习惯，早晨不跟年轻人、孩子争着上公厕，等他们上班、上学后再去，错峰如厕。” 66岁的住户程安国说。
和大阳沟相比，更新改造前的王府大街石榴新村在“城市图斑”上更加扎眼，这里抬头就能看到高楼林立的新街口商务区，一街之隔又是环境清雅的朝天宫，石榴新村成了繁华都市的“灰色背影”。“我在这里住了近40年，一家五口挤在不到30平方米的平房里，后来家里添丁才加盖了二楼。”老住户龚俊说。石榴新村家家都加盖二楼甚至三楼，房摞房、房搭房，密密匝匝、层层叠叠。“起居没有隐私，厨房都紧挨着，老鼠、蟑螂乱窜，家家都盼着有一天能住上成套住房。”
征收难成本高，
政府平台来“操盘”
像大阳沟、石榴新村这样的旧改小区，环境“脏乱差”，住户拆改意愿强烈，为何迟迟未予改造？“地块小而散，住户多而杂，征收成本高，老城规划限制严格，开发不足以平衡资金。”潘孝梅解释说，由于征收难度大，开发商缺乏动力，这些“边角地”“插花地”便在历次城市改造中存留下来。
以大阳沟为例，面积十多亩，却聚居百余户人家，产权有住户自建房、单位自建房、单位办公房，房型有平房、小二层、老式低层楼房，有的鉴定为危房，和周边楼房犬牙交错，板块不完整且改造难度大。
过去十多年间，石榴新村曾经历3次进场拆迁，但均以撤场告停。“石榴新村有权证居民388户，涉及常住户籍500余户1500余人，起初考虑用类似城中村拆迁模式，但调研后发现，好多房屋建设年代早没有产权证，违建、人口很多。”负责项目实施的秦淮区越城集团副总陶莹说，如按传统征收模式改造石榴新村，资金缺口太大，实在难以平衡。
为推动零星地块旧改，秦淮区成立全省首家实体化运作的“城市更新办”。在石榴新村，采取以原地重建、回迁安置为主，异地置换、货币回购、优先购买原地商用房屋相结合的方式；在大阳沟，实施原址安置、综合开发的“一揽子”方案。
政府平台成为“总操盘手”后，通过专项资金撬动、新城反哺老城、住户更新付费以及附属商业开发等办法筹集资金就地改造。石榴新村388户房屋都被鉴定为D级险房，改造成本由政府和居民按比例共担，市区政府承担60%、居民个人承担40%，预测建筑成本价是7000元/平方米，每平方米居民只需出2800元。大阳沟地块对多种产权和用途的地块整体改造，保证住户“原址回迁、不低于原面积安置”。设计单位挨家挨户走访，了解居民意愿需求，最终以2.5平方米为一个格档递增扩大，形成约20多种套型，这样“抠”面积，不仅满足不同居民回迁需求，盖出来的套数也能实现最大化。
算总账惠民生，
旧改下活满盘棋
每平方米只需出三四千元建筑成本，就能在原地住上等面积“套房”，石榴新村改造“一询”仅3天，居民同意率就超过96%!
然而，由于零星地块不大，加之采光、间距、容积率的要求，新建面积只是略高于原拆迁面积，导致入不敷出、补贴很大。潘孝梅研判，以大阳沟为例，总建设成本预计1.8亿元，整个项目预计要亏1.2亿元。但她认为，通过这个项目，城市和居民可以实现“双赢”。
对城市来说，通过旧改改善片区环境面貌，补上社区配套短板。规划中，大阳沟片区将盖上五六栋多层住宅，建筑色彩、品相和周边小区大体相当，绿化率30%，小区还配建120个地下车位以及社区中心，待新房建成后，将和周边楼栋打包进行物业管理。“老城区旧改，就像是老树刨根，我们这个项目把困扰老城区的物管、停车、社区用房等难题全解决了，一子激活满盘棋。”潘孝梅说。
对居民来说，除了住上不低于原面积的“套房”，还可就近享受城区的成熟配套设施。大阳沟对面就是新建的小学，临近明御河以及御道街、大光路等城市主干道，两条地铁在大光路交会，居民出行、生活、休闲都很方便。
以石榴新村、大阳沟为探索，南京市开启城市零星地块旧改，这两年公布多批居住类地块更新项目。“这些零星地块从多轮城市改造中存留下来，是旧改最难啃的‘硬骨头’。”南京市住建委建设二处处长董文量介绍，从全市看，既有石榴新村这样的险房地块，也有大阳沟这样兼有险房、旧平房、单位用房的复杂地块，还有小松涛巷、乐业村这样既存有历史建筑、又杂糅危旧房的复合地块。所以改造要“一把钥匙开一把锁”，研究透地块后“因地施策”“去粗取精”，采用有机渐进更新(历史风貌区)、原址重建回迁(危旧房)、整体打包开发(房屋性质复杂地块)等多种手段，保护历史片区，挖掘可开发资源，用“绣花功夫”破解旧改“老大难”。
然而，无论是历史风貌区，还是危旧房片区，改造都难以产生直接开发收益，都需要政府平台主导并弥补亏损。“市场失灵时，政府要出手。”董文量认为，城市旧改要算大账、算总账、算民生账，不能计较“一城一地”得失，要把社会效益置于首位。因为零星旧改不仅事关城市困难群体的住房改善，还涉及城市品质提升和文脉延续，是关乎百姓福祉和城市竞争力的“大局”，对此有关部门和建设平台责无旁贷。
□ 本报记者 白雪 顾巍钟
通讯员 屠康敏 孙乐
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