近日，天津市房地产市场中心分析师和子玮、市住房公积金管理中心政策法规处蒋后仁处长做客津云中央厨房，向市民介绍本市房地产市场的有关情况以及公积金贷款的相关问题。
新建商品住房价格坚挺 2024良好开局
去年自2、3月“小阳春”以来，天津房地产市场呈现量增价稳的良好运行态势。天津市房地产市场中心分析师和子玮介绍：“一季度，我市房地产市场取得了量增价稳的良好开局，新建商品房销售量同比微降，但是大家都知道，去年疫情防控刚刚放开，一季度受抑制的需求集中释放，市场迎来一波高峰，实际上今年一季度的销售量是2018年以来的次高点，仅低于2023年，和过去几年平均值相比增长3到4成。”
新建商品住房销售的平均价格是18353元/平方米，同比上涨8.5%。经过分析，其中7%的因素是市内六区销售占比提升，新供应的高品质楼盘增多，和平美古花园、南开中海峰境、河西金茂府等这样的项目越来越多，满足老百姓日益增长的住房需求，另外1.5%则是市场的实际涨幅。另外从2月份统计局发布的70个大中城市新建商品住宅价格环比指数显示，天津以100.4位居全国首位，彰显了我市新建商品住房价格的坚挺。
“整体看，一季度我市房地产市场保持了量增价稳的良好态势，在供求关系发生重大变化，全国房地产市场从交易量的调整转入交易价格的深度调整情况下，我市顶住压力，实现了2024年的良好开局。”和子玮说道。
全国房地产市场自2021年销售规模达到17.9亿平方米后到达拐点，2023年收缩为11.2亿平方米，也是基于此，国家做出了“房地产市场供求关系发生重大变化”的判断，其后，各城市纷纷出台政策稳定市场预期，提振市场信心。
9月份我市也是出台了调控政策，比较来看，政策效果被认为是明显优于同期全面解除限购的二线城市，当期效果立竿见影，后续效果持续性强，相对全国走出了独立行情，是天津市一些城市优势反映在房地产销售上的体现。
去年天津楼市新政选在“金九”登台亮相，也是恰逢房交会期间，市场明显暖了起来。
“除了新政和房交会以外，还有几点优势支持咱们房地产市场回暖。”和子玮介绍：“第一个是城市经济活力增强。2023年，全市人口实现净增长，常住人口净流入4万人。2023年天津市GDP增速为4.3%，较2023年初预计目标快0.3个百分点，实现了超预期增长，反映我市经济增长强劲，对人口吸附/能力明显增强。”
“第二个是虽然供求关系发生重大变化，但主要指的还是从‘有没有’到‘好不好’的转变，2023年以来，我们观察到天津市的改善性需求释放提速。3月我们联合十六个区开展了调研工作，目前市场上购买新房的客户中4成为首次购房的刚性需求，6成事改善需求，其中面积改善占比达25.6%，是当前市场需求的绝对主流，显示我市房地产市场规模增量需求仍较旺盛。此类客群平均由84.3平方米改善进124.9平方米的住房中，住房面积增大40.6平方米。签约销售情况也与之吻合，中大户型销售占比提升。一季度，全市新房中120平方米以上的住房销售占比41.9%，提升了9.6个百分点。”
“第三个是居民职业需求加速多元化，对住房品质的要求有所提升。像刚才提到，现在6成购房者已经不是第一次买房了，对购房有了更多的考量，置业想法很成熟，楼盘的实际交易情况和客户的看重需求比较匹配。比如以格调系为代表的重视小区环境项目，前三因素便看重小区环境的客户占比35%，较平均水平高11.1个百分点；以武清雍鑫为代表的深耕固定区域高口碑项目，前三因素便看重开发商品牌的占比73.7%，其中42%甚至为首选因素；以金茂为代表的重视楼盘品质呈现项目，前三因素便看重楼盘品质的占比达51%，较平均水平高18个百分点。未来开发企业的主要经营方向便是深耕精做，不断挖掘和满足居民日益提升的住房需求，多供应适销对路的产品。”
对于未来的房地产市场走势，和子玮说：“整体看，当前我市房地产市场正处于筑底和选择方向的关键阶段，预期对市场极端重要，一方面要高度关注和警惕全国性的调整对我市的拖拽，一方面要维护好市场预期，提振市场信心。在系列工作的护航下，我们对市场延续向好发展态势有信心。”
3月22日，国务院常务会议对房地产定调，要进一步优化房地产政策，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供应。促进房地产市场平稳健康发展是大政基调，在供给端，一视同仁支持不同所有制房地产企业合理融资需求，需求端满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，天津市业将进一步支持刚醒和改善性住房需求提上日程。
降低购房首付压力 调整个人公积金贷款首付款比例
我市3月18日起调整个人公积金贷款首付款比例，大家都比较关注天津市住房公积金管理中心政策法规处处长蒋后仁说：“为更好满足职工刚性和改善性住房需求，市公积金管委会出台了新政，自3月18日起，职工申请公积金贷款购买家庭首套住房的，最低首付比例由30%下调至20%；购买家庭第二套住房的，最低首付比例由40%下调至30%。”
新政实施后，可以降低职工购房首付压力，以总房价100万的房子为例，政策调整后，可以减少支付10万元首付款。
公积金贷款有个新词叫“一件事”，蒋后仁解释说：“一件事”是方便群众使用公积金贷款购买二手房，为借款人提供房屋交易、贷款申请、产权登记“一件事”集成办理。具体办理流程：一是一次申请。交易双方、公积金贷款银行或中介机构通过“津心登”APP或“不动产登记一网通”银行端一次性提交住房交易、公积金贷款、转移登记所需信息。二是贷款预审。公积金中心对借款人的贷款资格、额度、期限等进行预审。三是网签协议。交易双方通过“津心登”APP申请签订房屋买卖协议，并与贷款银行签订借款合同。四是办理不动产登记。抵押权人通过“不动产登记一网通”、“津心登”对登记申请进行确认，交易双方可通过线上渠道或不动产登记大厅缴纳税费。五是贷款发放。整个流程将买房、贷款、过户“一件事”办成。
2023年，我市出台了一系列住房公积金政策。
一是首套房贷款最高限额由80万元提高至100万元，多子女家庭购买首套房最高限额由96万元提高至120万元，二套房贷款最高限额由40万元调整为50万元。
二是将申请公积金贷款的住房公积金最低连续缴存的时间由1年缩短至6个月。
三是申请公积金组合贷款的，公积金贷款和商业银行住房贷款可选择不同贷款期限。
四是在外地缴存住房公积金的职工在我市购房申请公积金贷款的，与我市缴存职工实行完全相同的贷款政策，支持外地职工来津购房置业。
五是新增公积金贷款首付款提取政策，使用公积金贷款购房，首付款和偿还贷款本息均可提取住房公积金。
对于市民关心的如何计算公积金贷款额度问题，蒋后仁介绍：目前我市首套住房最高贷款限额100万元，多子女家庭首套住房最高限额120万元，第二套住房最高限额50万元。具体可贷额度的计算还要综合考虑职工还贷能力、住房公积金账户余额、房屋价格等情况，职工可通过市公积金中心官网、微 信公众号、天津公积金APP等渠道的贷款计算器进行试算。
配偶名下有未结清公积金贷款可以申请公积金贷款吗？蒋后仁介绍，根据我市政策规定，职工申请公积金贷款时，申请人或配偶名下均要求没有未结清的公积金贷款。
住房公积金相关政策文件及业务办理流程及办理要件，可以登录天津市住房公积金管理中心网站（）、“天津公积金”手机APP、“天津公积金”微 信公众号查询，或者拨打住房公积金客服热 线12329咨询。
通过两部门的解读，相信市民对于我市发布的调整个人公积金贷款首付款比例，进一步发挥住房公积金制度保障作用，更好满足职工刚性和改善性住房需求等政策有了进一步了解。恰逢天津线上房交会期间，天津各大房地产商也在线上房交会上推出了一系列优惠政策，大家可以通过北方网地产频道登陆线上房交会官网，选购自己心仪的房子。
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